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全国整体房地产市场“哀鸿”一片之际，成都楼市走出了一条“逆势狂飙”的上升曲线。

(相关资料图)

8月16日，国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，7月70城中仅20个城市新房价格指数环比上涨，较6月份减少了11个；新房价格环比下跌的城市达49个，创今年以来下跌城市数量新高。

在这份谈不上良好的数据中，成都楼市表现依旧亮眼。

根据数据，成都7月新建住宅销售价格环比上涨0.2%，已连续上涨18个月，亦比去年同期增长了6.4%，今年1~7月成都新房价格同比去年增长了8%。

二手房方面则出现分化。

7月，成都二手住宅销售价格环比下降0.2%，已连续下降4个月。不过，同比去年同期仍增涨5.2%，是70城中二手住宅销售价格同比增幅最大的城市。

比起连续4个月下降不多的二手房价，突增的挂牌量更引人注意。成都当地一名房产经纪人告诉记者，现在成都的二手房越卖越多，降价出售是件正常的事。截至8月17日，贝壳官网成都区域挂出的二手房为203369套，而在1个月前的6月7日，这个数据为200590套，4月初时该平台的二手房数据未超过19万套。

新房、二手房走出不一样的价格曲线背后有着怎样的故事？一路高歌猛进的成都楼市是否会迎来变化？

成都楼市为何“狂飙”？

数据来源：中指研究院

近年来，成都房价一直保持上涨势头。

根据中指研究院提供的数据，2018年~2022年的5年间，成都新房价格呈现持续上涨的趋势，新建住宅销售均价一路从2018年的9830元/平方米上涨至2022年的17189元/平方米，上涨接近2倍。

进入2023年，这一上涨势头仍未停止，在过去的7个月里均实现了新房价格的环比增长。

成交量方面，成都在西南几个城市中也可谓一骑绝尘。

今年上半年成都总共成交新房8.1万套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套数则达11.9万套，是同期商品住宅成交套数的1.5倍，同比增长65%；成交面积为1135万平方米，同比增长68%。

成都新房市场在今年3月更是重现了久别的“万人摇”场面，令行业内瞩目。

再看成都的土地市场，也呈现出一派火热景象。

6月13日，成都举行今年第二批供地的首场土地拍卖，112家企业报名参拍，土地拍卖现场首次出现3位数号码牌。最终，8宗宅地全部成功出让，总成交金额94亿元。其中，6宗地触顶熔断，通过摇号抽签确定归属。

成都楼市为何这么火？

“成都城市基本面支撑较好，人口持续高速涌入，置业需求充足，这是成都上半年商品住宅市场保持量级稳定和房价上涨的根本。”中指研究院四川分院分析称。

记者注意到，成都连续14年位居“中国最具幸福感城市”第1名。生活节奏缓慢、娱乐业发达、城市气氛好、美食多是人们给成都贴上的标签，成都也一度被网友称为“来了就不想走的城市”。

“成都吸引了大批年轻的外来人口涌入，尤其对于贵州、甘肃、青海等大西部省份的年轻人吸引力度逐年攀升。”一名西南地区的房企人士表示。

在过去的10年间，成都人口增长惊人。根据最新人口普查数据显示，2022年末成都常住人口达到2126.8万，在全国排在第4名，是全国第4个常住人口超过2000万的超大城市。2011年~2021年末，成都常住人口猛增712万，超过深圳和广州，增量位居全国第1。

值得注意的是，成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。

以医疗为例，成都三甲医院数量达到39家；就业方面，目前A股市场上，成都上市公司合计有116家，数量位居全国第8。

成都市统计局发布的数据显示，2022年，成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元，这是成都GDP历史上首次突破2万亿元，也是全国第7个突破2万亿元GDP的城市。2022年成都居民人均可支配收入47948元，高出全国11065元。

在众多优势的叠加下，对于整个中西部地区，成都具备了强大的人口虹吸效应，这也为其楼市提供了重要支撑。

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“拐点”要来了吗？

进入下半年，一些趋势却开始显现。

7月，成都二手住宅销售价格环比下降0.2%，已连续下降4个月，价格下探的同时挂牌量却在增加。截至8月17日，贝壳官网成都区域挂出的二手房为203369套，而在1个月前的6月7日，这个数据为200590套，4月初时该平台的二手房数据未超过19万套。

对于二手房价格的下滑，成都当地一名房产经纪人认为，“这都是正常的事，挂牌量增加，客户选择多，降价销售能尽快出手。”

在成交量方面，新房、二手房方面都呈现出走低的趋势。

成都市住房和城乡建设局的数据显示，2023年7月，成都市新房成交量为11963套，环比下降11.5%，同比下降25.9%。这一成交量低于近12个月平均成交量0.7%。同时，二手房成交量为15362套，环比下降11.8%，同比下降11.2%。这一成交量也低于近12个月平均成交量6.1%。

因此，市场上也有成都楼市“拐点”将到来的声音。

不过，记者也注意到，尽管成都的新房、二手房成交量的确在减少，但在全国依然处于领先。

以北、上、广、深4个一线城市作为对照组。

2023年7月，北京新房成交量为10621套，环比下降23.8%，二手房成交为11160套，环比下降16.6%；同期，上海新房成交4787套，环比下降47%，二手房交易量为1.26万套，环比持平；广州在7月的新房网签为5188宗，环比下跌12%，二手房成交8096套，环比下降2.36%；7月份深圳一手住宅成交3156套，环比上涨3.5%，二手住宅成交2259套，环比下跌6%。

另一个值得关注的是供销比指数，即一定时间内市场房屋销售量与新增供应量的比值。

当销供比数值为1时，表示市场的供销比例平衡；市场价格表现平稳。当比值大于1时，表示市场销量大于供给，库存相应减少，房价有上涨的趋势；销供比数值小于1时，则表示市场供大于求，库存会随之增加，房价有下跌可能。

根据中指研究院提供的数据，成都市商品住宅7月供应面积为127万平方米，成交面积为146万平方米。成都市商品住宅1~7月供应面积为1105万平方米，同比上升6%。成交面积为1231万平方米，同比上升2%。销供比为1.1。

数据来源：中指研究院

在土地市场上，房企们的拿地热情也依旧未减。

8月15日，成都市中心城区8月第2批次土地竞买进入现场竞拍环节，15宗涉宅用地全部成交，成交总额156.4亿元，平均溢价率为7%。其中7宗地块“触顶”成交，溢价率均超14%。

中指研究院四川分院表示，从拿地企业性质来看，热门地块仍吸引如建发等全国性头部企业积极争抢，外围地块则出现地方平台公司托底拿地的现象。开发企业对核心区域未来发展仍持续看好，但对外围区域市场则保持冷静观望态势，投资逻辑趋同。

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